普洛斯是全球領(lǐng)先、亞洲最大的現代物流設施提供商。公司在中國、日本、巴西和美國擁有并管理約4790萬(wàn)平米的物流設施,2015財年收入7.08億美元。2009年P(guān)rologis(即現在的安博)將旗下中國和日本業(yè)務(wù)剝離出售,保留原有管理團隊以及繼續使用中文名稱(chēng)“普洛斯”,成為現在所指的普洛斯。公司于2010年于新加坡證券交易所上市,控股股東為新加坡政府投資公司。 　

　　電商需求增長(cháng)、現代物流設施稀缺推動(dòng)現代物流地產(chǎn)發(fā)展。中國人均可支配收入近年來(lái)增速保持在9%以上,居民消費能力不斷提升,而連鎖零售銷(xiāo)售額占比僅約10%,未來(lái)連鎖零售將繼續快速發(fā)展;近年電商銷(xiāo)售額也存在爆發(fā)式增長(cháng),據艾瑞咨詢(xún)數據,2015年中國網(wǎng)絡(luò )零售額將同比增長(cháng)43%,2016-2018年年均增長(cháng)率將保持在25%。連鎖零售和電商的快速發(fā)展將推動(dòng)對高效的現代物流設施需求。 　　

　　另一方面,目前中國物流設施總供給不足,2014年人均物流面積僅為美國的1/12,同時(shí)現代物流設施稀缺,占比僅18.2%,未來(lái)在現代物流設施的供給方面有巨大的增長(cháng)空間。需求和供給兩方面結合將持續推動(dòng)我國現代物流地產(chǎn)未來(lái)的增長(cháng)。 　

　　領(lǐng)先的布局+強大的開(kāi)發(fā)管理+高效資金循環(huán),打造普洛斯核心競爭力。

　　(1)公司在中國、日本、巴西和美國均有廣泛的地域布局以及領(lǐng)先的規模,除在美國的物流倉儲面積排名第二,在各國均位于大幅領(lǐng)先地位,這為客戶(hù)提供豐富的地域擴張選擇,提高客戶(hù)粘性,同時(shí)也實(shí)現規模效應降低成本。

　　(2)公司匯聚前Prologis核心團隊、沿襲嚴謹的管理決策流程,同時(shí)與國企和政府合作擁有豐富土地資源構成強大的開(kāi)發(fā)能力,同時(shí)提供覆蓋全流程的附加服務(wù),能滿(mǎn)足客戶(hù)嚴苛要求,積累了包括主要電商和第三方物流商在內的穩定客戶(hù)基礎。

　　(3)公司借助開(kāi)發(fā)基金以及REITs形成開(kāi)發(fā)和運營(yíng)兩端高效的資金流轉模式,有利于增加收益、迅速擴增規模以及分散風(fēng)險,以公司持有45%的基金權益測算,基金模式相比直接投資模式能獲得2.2倍的物業(yè)開(kāi)發(fā)機會(huì )以及50%的管理費收入提升。

　　管理費收入增長(cháng)拉動(dòng)收入,物業(yè)增值構成利潤主要增量,持續新建物業(yè)保障未來(lái)增長(cháng)。公司2015財年收入7.08億美元,同比增長(cháng)13%,其中租金相關(guān)收入占總收入的88.1%,管理費收入占比10.1%,近年隨基金管理規模不斷增長(cháng),管理費收入未來(lái)將成為收入的主要拉動(dòng)因素。公司2015財年歸屬凈利潤4.86億美元,同比下降29%,主要由于出售中國業(yè)務(wù)33.8%股權導致的稀釋效應以及基金資產(chǎn)的一次性外匯損失;其中物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益為4.88億元,構成主要的凈利潤增量。公司持續增長(cháng)的在建物業(yè)以及豐富的土地儲備,將支撐公司未來(lái)持續增長(cháng)。

　　資產(chǎn)價(jià)值+開(kāi)發(fā)增值+基金收益價(jià)值構成公司估值,約118億美元。按公司公告中84億美元NAV、公司測算的15億美元基金管理業(yè)務(wù)價(jià)值,以及假設10倍PE下開(kāi)發(fā)增值部分估值19億美元,公司合計估值118億美元,約合165億新加坡元。目前市值約78億新加坡元(截至20160215收盤(pán)),較估值折價(jià)約53%,較凈資產(chǎn)118億新加坡元(84億美元)折價(jià)34%。 　

　　風(fēng)險因素:(1)匯率波動(dòng)影響業(yè)績(jì)表現;(2)物業(yè)公允價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險;(3)中國物流設施需求不達預期;(4)物流地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇。