目前我國的物流園區作用巨大，對促進(jìn)城鄉經(jīng)濟發(fā)展，整合優(yōu)勢資源，改善城市環(huán)境，提高運營(yíng)效率等，都有積極的意義。但是，隨著(zhù)國家房地產(chǎn)調控政策的持續，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由住宅轉戰產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而且蔓延到三四線(xiàn)城市。加上游資涌入和政府招商需要，已經(jīng)形成了物流園區熱。
    實(shí)際上，我國物流基礎設施包括物流園區不是數量不足，而是運營(yíng)效率不高，現有的物流園區的作用有待提升。物流園區發(fā)展還存在許多問(wèn)題：一是宏觀(guān)上沒(méi)有整體規劃，沒(méi)有考慮經(jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)基礎和市場(chǎng)需求等，無(wú)差異化競爭形成物流園區遍地開(kāi)花的局面。二是具體物流園區項目戰略定位不明確，缺乏前期市場(chǎng)調研，發(fā)展目標和方向不清晰，導致物流園區規劃和建設與市場(chǎng)脫節，與專(zhuān)業(yè)脫節。三是物流園區的資源整合不夠，運營(yíng)能力不高，缺乏創(chuàng )新商業(yè)模式（贏(yíng)利模式簡(jiǎn)單，以出租為主）等。
    根據自己的工作實(shí)踐，我認為，物流園區成功的關(guān)鍵可以概括為16個(gè)字：“市場(chǎng)導向，資源整合；企業(yè)運作，政府支持。”具體來(lái)說(shuō)，物流園區的開(kāi)發(fā)和建設要重視和注意以下幾個(gè)問(wèn)題：
    1.市場(chǎng)調研基礎上的戰略定位。這也是物流園區成功的基礎和前提。充分的前期市場(chǎng)調研和分析，使項目未來(lái)能夠滿(mǎn)足目標市場(chǎng)的實(shí)際需求，形成“成本低-客戶(hù)多-貨量多”的良性循環(huán)。這項工作，不是文本，不是政府需要，而是主體企業(yè)自身的需要。如果以“忽悠”政府的心態(tài)對付，最終則會(huì )“糊弄”了企業(yè)自己，甚至會(huì )出現無(wú)疾而終的局面。
    2.規劃建設的產(chǎn)業(yè)需要和專(zhuān)業(yè)屬性。目前物流園區存在的一個(gè)重大問(wèn)題就是沒(méi)有差異化，幾乎是千篇一律。物流園區的規劃設計要符合操作需求，運作流程要符合業(yè)務(wù)需求，綜合考慮交通組織、倉儲規模、作業(yè)要求等。物流園區的規劃建設要把握項目的前瞻性和可操作性，依據市場(chǎng)分析和戰略定位，依據物流作業(yè)的專(zhuān)業(yè)要求，既不能照搬、照套工業(yè)或其他地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的做法，也不
能求大、求全、求超前。
    3.客戶(hù)資源的積累，招商渠道的專(zhuān)業(yè)和暢通。一般來(lái)說(shuō)，物流園區的招商始于前期的項目策劃和深度市場(chǎng)調研中。根據投資商經(jīng)濟實(shí)力的不同、園區功能定位的不同、目標客戶(hù)群體的不同以及投資商對項目未來(lái)期望目標的不同，物流園區選擇進(jìn)入招商階段的時(shí)機亦各有差異。物流園區的招商要針對不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)區分對待。
    4.園區的公共服務(wù)體系和信息服務(wù)平臺。從開(kāi)發(fā)建設到運營(yíng)服務(wù)，物流園區實(shí)際就是4PL，就是一個(gè)物流空間提供商和物流服務(wù)平臺運營(yíng)商。要實(shí)現關(guān)鍵資源的整合以及優(yōu)勢互補，就要搭建支撐園區企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的公共服務(wù)體系和信息服務(wù)平臺。
    5.獲得國家和地方政府的政策支持。包括項目立項，土地價(jià)格，稅收優(yōu)惠，規費減免，資金扶持等。